PERBEDAAN KPR SYARIAH, BANK SYARIAH DAN BANK KONVENSIONAL

PERBEDAAN KPR SYARIAH, BANK SYARIAH DAN BANK KONVENSIONAL

*gambar ilustrasi kpr syariah vs konvensional


1. Poin pertama, terdapat tiga pihak dalam kual beli, namun tidak jelas akadnya > 3 PIHAK
🏠 KPR Syariah : Hanya ada 2 pihak (Penjual dan pembeli)
🏠 Bank Syariah : Ada 3 pihak yaitu Developer, Pembeli dan Bank
🏠 Bank Konvensional : Ada 3 pihak yaitu Developer, Pembeli dan Bank

✅ Sistem cicilan bukan margin, melainkan sistem bunga > CICILAN
🏠 KPR Syariah : Cicilan flat (total harga atau bsa disebut hutang dibagi jumlah bulan dalam masa hutang atau tenor)
🏠 Bank Syariah : Cicilan flat (total harga atau bsa disebut hutang dibagi jumlah bulan dalam masa hutang atau tenor)
🏠 Bank Konvensional : Mayoritas cicilan tidak flat mengikuti suku bunga. Ini adalah riba karena ada tambahan dari hutang piutang (sistemnya itu menuliskan harga pokok lalu dikalikan bunga)

✅ Rumah yang diperjual belikan malah dijaminkan > BARANG JAMINAN
🏠 KPR Syariah: Tidak menjaminkan barang yang sedang di perjualbelikan (ini benar)
🏠 Bank Syariah: Menjaminkan barang yang sedang diperjualbelikan
🏠 Bank Konvensional: Menjaminkan barang yang sedang diperjualbelikan

✅ Adanya riba atau pertambahan dari harga yg telah ditetapkan > DENDA
🏠 KPR Syariah: Tidak ada denda
🏠 Bank Syariah: Tidak ada denda
🏠 Bank Konvensional: Ada denda

✅ Apabila macet dan tidak bisa melanjutkan kpr > SITA
🏠 KPR Syariah: Tidak ada sita
🏠 Bank Syariah: Tidak ada sita
🏠 Bank Konvensional: Ada sita
.
✅ Apabila poin2 perjanjian dilanggar maka kena denda atau penalty... mungkin misalnya ingin lunas cepat > PENALTY
🏠 KPR Syariah: Tidak ada penalty
🏠 Bank Syariah: Tidak ada penalty
🏠 Bank Konvensional: Ada penalty. Ini adalah riba karena ada penambahan dari hutang piutang

✅ Menggunakan asuransi, padahal asuransi belum ada yg sesuai syariah > ASURANSI
🏠 KPR Syariah: Tidak memakai asuransi
🏠 Bank Syariah: Memakai asuransi
🏠 Bank Konvensional: Memakai asuransi

✅ Bankable seperti harus punya tabungan, minimal angka cicilan itu 30 persen dr gaji dan lain sbgnya > BI CHECKING
🏠 KPR syariah: Tidak ada BI Checking sehingga memberikan kemudahan bagi:
1. Karyawan kontrak
2. Pedagang kecil
3. Usia lanjut
4. Pekerjaan yang sulit lolos BI Checking
🏠 Bank Syariah: Ada BI Checking
🏠 Bank Konvensional: Ada BI Checking

Bagaimana Solusi-Solusi dalam Sistem Syariah Jual Beli, Sistem ini yang harus diperhatikan


1. Cicilan atau Angsuran Jelas di Akad Jual Beli Kredit
Pada jual beli ini, harus berhati-hati jangan sampe kita mencatat harga cash di akad.
Maka, dalam akad perjanjian harus berisi total harga kredit...
Hitungan Cicilan = (Total Harga - Uang Muka)/Jumlah Tenor
Menggunakan sistem perhitungan simpel seperti diatas dalam akad
Contoh :
Harga cash 250jt
Harga kredit 400jt
Tenor 10 Tahun
Dp/Uang Muka : 100jt
Hitungan cicilan = (400t-100jt)/120 bln = 2.5jt perbulan selama 10 tahun
flat cicilan

2. Barang jaminan boleh, asalkan bukan barang yang diperjualbelikan
Pada sistem jual beli rumah sistem KPR Syariah harus akadnya jual beli
Maka, uang belum lunas, maka rumah merupakan milik pembeli. Dilarang menahan hak pembeli atau mensyaratkan nama tidak dibalik sblm lunas (lunas dulu baru merasa memiliki)
Pada sistem lain, akadnya adalah sewa dan beli.
Selama Anda belum lunas, maka ini masih milik kami
Setelah lunas maka kami berikan seluruh hakya
Kalau macet tengah jalan dan berhenti, maka kami akan ambil lagi rumahnya ...
Kalau yang seperti kejam yaaa..

3. Denda
Tidak ada denda, lalu gimana jika telat membayar?
Ada beberapa solusi :
1. Dijelaskan pentingnya pembayaran tepat waktu karena ada penalty lain seperti inden akan lebih lama, atau serah terima dimundurkan
2. Memberikan reward atau hadiah ketika pembayaran cicilan sangat tepat waktu
3. Apabila jual beli di awal sudah macet, maka uang dikembalikan saja (pembelian batal)
4. Apabila macet atau bermasalah setelah beberapa tahun berjalan, maka ada punishment atau hukuman lain diluar denda (pembayaran uang), seperti hukuman moral atau sosial dgn mengumumkan di masjid/pengumuman terbuka di lingkungan perumahan itu

4. Sita
Lalu bagaimana jika dia bangkrut atau pembeli gak lanjut?
Ini beberapa solusi yang bisa dipakai :
1. Menganalisis dan berdiskusi mengenai keuangan pembeli
2. Mencarikan solusi keuangan seperti menyediakan lapangan kerja, mengajarkan training bisnis, menunggu sampai beberapa bulan untuk melihat keuangan buyer
3. Jika solusi diatas tidak membantu, maka bisa menawarkan take over ke orang lain yg dikenal seperti keluarga atau saudara
4. Solusi akhir adalah rumah tetap dihuni, lalu pembeli menjual rumah dgn harga pasaran
Penghasilan tersebut adalah milik pembeli yang mengisi (pembeli macet)
5. Membayarkan sisa hutang kepada developer
Maka, sisa uang penjualan itu adalah milik pembeli macet
contoh :
Rumah macet
Sudah cicil 200jt
Sisa hutang 200jt
Dijual rumah pada tahun ke 7 dgn harga 450jt
Maka 450jt dikurangi 200jt (hutang utk developer)
Sisanya 250jt adalah milik pembeli macet

5. Bi Checking hilang, tapi tetap berhati2
Kebanyakan perumahan syariah tanpa syarat, hanya ada perlengkapan administrasi
Tetapi ada beberapa yg tetap berhati2 dan mencarikan metode lain dalam penyaringan buyer saat awal pembelian.

Demikian PERBEDAAN KPR SYARIAH, BANK SYARIAH DAN BANK KONVENSIONAL semoga bermanfaat.

Sumber: Farhan Alwani - Founder Indo Properti Syariah